매일 한 걸음씩만

챌린저스와 어썸뉴스레터 2주간 도전후기

- 이번 챌린저스와 어썸뉴스레터에 참여하면서 재테크(주식) 공부도 같이 하게 되어 - 동영상 시청 및 뉴스 시청 등 - 상당한 재테크 지식을 습득하게 되었다. 하지만 현재도 역시 주린이이기 때문에 공부를 계속 정진하도록 하겠다. 특히나 챌린저스에서는 상금을 걸도록 되어 있기 때문에 해당 공부는 거의 반 강제 적으로 이루어지게 되었다. ㅎㅎ

- 물론 큰 금액은 당연히 아니었지만 그래도 자존심(?) 떄문이라도 많이 수행하게 되었다.        

부동산투자

- 부동산은 따로 안 하니 그다지 도움이 사실 되지 않았다. 그리고 지금으로서도 그렇게 현실성이 없다. 그래서 왠지 공부할 때 내가 이걸 왜하고 있나-_-이런 느낌이 들었다. 주로 배운 것은 꼬마빌딩 투자나 윤석열 당선인 관련 투자.

- 솔직히 부동산은 시드도 좀 더 필요하다고 생각된다. 하지만 아직까지 시드가 부족하다. 물론 대출을 받으면 되지만 아직까지는 그런 리스크를 무릅쓰기까지는 싫고 적당한 리스크가 있는 주식투자에 만족하고 싶다. 

- 평가: 보류

주식투자

- 주식 투자에는 스테크플레이션과 윤당선인 관련해서 받아봤는데, 일단 테마주 성격이 강한 윤당선인 주식과 스테그 플레이션을 잘 예측해 줬다는 점에서 상당한 점수를 주고 싶지만, 이 정도는 유튜브만 봐도 개인이 알 수 있다는 점에서 마이너스를 주고 싶다. 

- 즉 그다지 도움이 되지 않는다는 것. 물론 2주밖에 보지 않아서 도움이 되는 지 아닌 지 잘 모르겠지만-_-;

- 난 사실 뭔가 좀 더 장기적인 안목에서 전문가들이 얘기해주는 것을 기대했었다. 

- 평가: 2/5

총점: 3/5

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포폴 잡기

- 카카오: IT정책 관련 수혜주. 카카오는 폭락 이후 -> 러-우 전쟁 -> 선거전->  8만-10만 왔다갔다하다가 윤석열 당선인이 당선 됬을 때부터 상승세다 8만원에서 거의 11만원까지 상승. 아마 장기적으로는 15만원까지 달성할 거라고 봄.

[그래서 한 번 조정 줄 때 비중을 40%까지 가져 갈 예정]

- 현재 샘표 비중 40%물려 있음. 

- 원전 주는 10% 담아가겠지만 장기적으로 담아가기 보다는 일단 30%정도 수익이 나면 포폴에서 털어 낼 예정 

- 나머지 10%는 레터에는 없는 IT주+안철수 주를 담아갈 예정. 하지만 이건 정치 테마 주인 만큼 장기적으로는 보지 않음. 

- 결과적으로 장기적으로는 20%가 교체 될 것임. 이 20%는 GS건설로 교체하거나 아무튼 당시에 자세한 공부를 통해서 부동산 관련 주로 교체해야 할 것임. 

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윤석렬 수혜주로 보는 주식

윤석열 수혜주는 메타버스를 비롯한  지금까지 학대당한(?) 카카오나 네이버 같은

- IT 플랫폼 종목

- 원전주

- 건설주

크게 3개 섹터이다. 

- 특히나 카카오는 남궁훈 대표가 주가를 15만원까지 부양할 때까지 최저임금만 받겠다고 한만큼 자신감이 있을 뿐만 아니라 지금까지 큰 하락폭을 보인 종목이기 때문에 상승 할 여력이 매우 큰 종목이다. (그런데 포폴에 없다. ㅠㅠ)

- 원전 역시 신재생에너지만으로는 효율이 너무 안 좋고 윤석열 당선인이 밀어주는 수혜주인만큼 한국전력과 같은 주식이 수혜주이다. 

- 또한 부동산을 확대하는 정책을 본 정부에서 펼치는 만큼 - 250만 호 확대 -  서울시장 오세훈의 재건축의지와 함께 GS건설, XI 가 수혜를 입을 확률이 크다. 

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빌딩의 시세 자체는 간단하게 찾을 수 있음. 하단의 사이트를 참조
https://www.building0.com/%EC%8B%9C%EC%84%B8%EB%AA%A9%EB%A1%9D

개인적으로 윤 당선인 5년간은 재개발이 많이 될 것 같아서 성북구를 Get했다. 그리고 2016-2022년 사이에 준공된 빌딩을 검색해본 결과 빌딩 중에 적당한(?) 가격으로 - 6억 - 매입할 수 있는 빌딩이 있었다. 물론 이전에 본대로 이 빌딩이 

성신여대역까지는 좀 떨어져 있어서 역세권은 아니었지만 가격이 쌌다! 그리고 주변에 주민센터도 있더라. 해당 빌딩의 자세한 내역은 다음과 같다. 

- 일단 빌딩에는 종부세/양도세/취득세라는 세금이 들고

- 보유하기 위해서는 LTV를 고려해야 하는데 최대 상한인 80%로 고려해보자 그러면 일단 4억 8천을 대출로 해서 구입할 수 있고 나머지 1억 2천을 현금으로 해서 구입할 수 있다. 1억 2천도 작은 금액은 아니지만 상당히 현실적이다. 내 집 마련 금융과 주식등을 활용하면 마련할 수 있는 자금 아닐까.

세금

- 세금으로는 일단 취득할 때 1%, 즉 6백만원을 내고 빌딩을 취득하는 것이 가능하다. 

- 그리고 양도세의 경우에는 이 빌딩을 재건축 안 하고 한시적(2년)으로 양도받을 이유가 있을까? 

- 하지만 일단 로또처럼 값이 오른다고 했을 경우에는 2년간 유예 한다는 시나리오가 가능하기는 하다 

이렇게 한 빌딩을 매입했을 때, 라는 가상의 시나리오를 고려해서 세금과 대출을 알아 보았다. 부동산은 문외한이라서 너무 대충 알아 본 감이 있다ㅠㅠ 그래도 뭐 일단 알아 봤다는 것에 의의를 두고 공부를 계속하자.  

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앞으로 윤당선인 임기에서 부동산 시장은 호황

1. 세금 완화 

- '종부세' 통합(재산세와 더불어 징벌적 이중 과세라는 말이 많았던 종부세는 '장기적'으로 재산세와 통합하겠다고 윤당선인이 말을 했음. 특히나 1주택자의 경우는 투자 목적으로 하는 것이 아닌 만큼 현행 150%에서 50%로 조절하자는 것이 윤당선인의 공약이며 이에 따라 세부담은 크게 낮아 질 것으로 생각된다. 또한 '양도소득세'에 묶여서 이도저도 못하고 묶여 있었던 경우도 많았기 때문에 공급의 확대를 위해서 한시적으로 양도소득세를 감소시켜서 공급을 늘리는 전략을 취했다. 마찬가지로 원활한 주거 이동을 위해서 '취득세'를 완화시킬 가능성 또한 높다. 따라서 세금 보다 물건의 가치 자체에 더 집중을 하고 매수를 할 가능성이 높다. 

2. 대출규제(LVDT) 완화

생애최초 주택 구매를 하는 경우에는 LTV를 80%, 2주택자의 경우는 40%로 크게 완화했다. 

3. 재건축 규제 완화

오세훈 시장이 재게발에 중점을 두었다면 윤 당선인은 재건축 규제 완화에 초첨을 두었음. 이러한 정책을 통해 빠르게 250만호의 주택 공급을 할 수 있을 것이라고 생각된다. 특히나 30년 이상의 노후 아파트는 매우 복잡한 안전진단, 즉, 1차 정밀안전진단 -> 2차 정밀안전진단을 거치고 재건축을 하게 되는데 노후 아파트들을 이를 통과하지 못하는게 대부분이다. (아니 이러면 부실공사가 되는 거 아닌가) 

또한 재건축 초과이익 환수제 완화를 통해서 재건축을 보다 쉽게 하고 세금을 내지 않게 하므로써 보다 재건축의 의지(?)를 높이게 해서 공급을 높이게 했다. 그럼에도 재건축으로 부동산 가격이 높아 질 것은 또는 BUBBLE이 터질 것은 우려가 되지 않을까..

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내가 사는 ㅇㅇ아파트는 역세권으로 여의도와 여의나루 중간에 위치해있다. 따라서 대학생을 가진 가족들이 살기 매우 좋더, 

- 하지만 직장인이 많기 때문에 출근 시간에 매우 붐비는 편이다. (7시만 되도 지하철에 사람이 매우 많음) 그리고 상대적으로 재개발이 뒤쳐져 있지만 재개발이 되겠다는 소식이 있어서 현재 집값이 매우 올라있는 상황이다. 

- 여의도는 개발될 여지가 좀 있지 않을까 조심스럽게 예측 해 본다. 이번에 윤석열 당선인이 당선 되면서 정권이 교체되기도 했고  GTX-B역이 근처인 샛강역을 지날 가능성도 있기 때문에 그렇다. (물론 주민들의 반대도 있었지만..)

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3/9 윤석열 후보가 대통령이 되었다. 이와 관련하여 경제는 어떻게 움직일 것인가? 특히 주식 시장은 어떻게 움직 일 것인가?

이재명 후보는 코스피 5000을 공약으로 내세웠었다. 그리고 주식 관련 공약을 내세웠언 던 걸로 기억한다. 그래서 주식하는 사람 대부분은 이재명을 지지했던 걸로 기억한다. 하지만 KOSPI5000은 너무 허무맹랑한 소리로 들렸다. 3000도 버블이라고 생각되었는데(물론 고점은 아무도 모르지만..) 5000은 너무 어려운 것 아닌가..특히 임기 5년만에..환율이랑 금값 이런 변수를 두고.

- 그렇지 않아도 이번에 러-우 사태가 발생했다. 그래서 KOSPI는 크게 침체되었다. 사실 당선되었으면 욕 거하게 먹을 뻔 했다. 무슨 경제 대통령이냐고 ㅎㅎ

아무튼! 윤석렬 정부의 핵심 키워드를 알아 보면 일단 다음과 같다. 

민감 중심 / 규제완화

윤석렬 정부의 큰 생각은 작은 정부이다. 정부가 나서서 인위적인 개입을 하기보다 시장을 중심으로 돌아갈 수 있게 자율성을 부여한다는 것. 즉, 공공보다는 민간에 맡긴다는 것. 

구체적인 공약으로는 다음과 같은 것이 있다. 

1. 주식 양도세 전면 폐지

- 연말 큰손 이탈 방지

연간 5000만원이 넘는 주식 양도 소득에 대해 20~25%의 금융투자 소득세를 부과할 예정이었고 이 세금 때문에 ISA를 만들고 대비를 했었다. 하지만 윤 당선인은 주식 양도세를 폐지하고 이에 대주주를 포함하였다. 물론 부자 감세라는 비판이 있을 수 있지만 거래를 활성화하기 위해서 큰손/작은손/일반투자자를 가릴 것 없이 주식 시장에서 지속적으로 시장 자체를 활성화 시키고 연말에서만 주식 시장에서 큰손이 이탈하는 비이상적인 상황을 미연에 방지하기 위해서라고 말했다.

2. 공매도 서킷브레이커 도입

개인 투자자들은 공매도 이슈에 민감한데 코로나 이후 금지했던 공매도가 부활하면다. 물론 KOSPI200, KOSDAQ150기업에 한해서만 공매도가 허용된 상황이지만 윤 당선인은 전체적으로 시장이 빠질 때 공매도가 금지되는 공매도 서킷크레이커 제도를 공약함. 또한 검찰 출신 답게 경제 범죄에 대해서도 엄중하게 처벌 할 것을 밝힘으로서 불법 공매도 세력이 위축되는 효과가 있어 보인다. 

3. 가상자산 규제 완화

5000만원 까지 비과세를 공약. 

4. 쪼개기 상장 방지. 

기업 가치가 감소하는 쪼개기 상장 LG화학 -> LG엔솔과 같은 쪼개기 상장으로 인해 개인 투자자들이 손해를 보는 일이 없도록 하겠다는 공약을 하였다. 즉, 신사업을 쪼개 상장 -> 투자금 유치하는 것을 규제.  윤당성인은 " 물적분할 시 기존 주주에게도 신주 인수권을 일부 부여 하도록 제도를 개선하겠다"고 밝혔다. 특히 대주주나 경영진이 과도한 장내 매도 및 스톡옵션 행사 등으로 주가에 악영향을 미치는 사례가 나오는 것과 관련해 장내 매도 기한이나 한도를 제한하겠다고 하였다. - 카카오? SK 바이오팜? 어쨌든 해당 기업 다니는 사람 아니면 반길만한 일..

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어썸인 경제 뉴스레터 173회 - 

부동산: 꼬마빌딩 투자 지금 2030도 60대 쯤 되면 꼬마빌딩을 한 채 가져야 한다고? 
 '아...내 빌딩 하나 있었으면..' , '꼬마빌딩 한 채만 있으면 얼마나 좋을까?'

꼬마빌딩에 대한 경매 - 입찰가를 어떻게 선정해야 하는가

3. 은행 대출이 유리하다.

- 투자를 할 때는 자금 조달 계획이 상당히 중요한데, 물건을 사고 나서 고민하면 늦어 버리는 경우가 많다. 따라서 매입 전부터 은행과 상의해야 한다. 대출금액, 조건 등을 확답 받고, 매매계약해야 대출 때문에 낭패를 보지 않음. 

7. 권리관계가 복잡한지 확인하라. 기왕이면 복잡하지 않은 게 좋으니까.

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